오르는 부동산의 법칙 책 요약

집값이 정상적인 범위보다 크게 오르는 데는 두 가지 이유가 있다. 공급 부족과 과잉유동성이다. 70년대의 1차 집값 폭등은 도시확산을 주택공급이 못 따라가서 생긴 공급 부족, 80년대 후반의 2차 집값 폭등은 3저 호황에 따른 과잉유동성의 원인이었다.

 

오르는 부동산의 법칙

 

 

문재인 정부 기조는 재건축 규제와 도시재생, 임대주택 공급 확대 등이 정책의 주요골자이다. 트럼프 정부의 정책은 인프라스트럭처 투자확대, 무역수지 적자 해소 두 가지다.

 

 

 

 

부동산은 인플레이션을 먹고 산다.

 

부동산 투자시 생각할 것은 입지. 부동산 업계에서는 상식으로 통한다. 이유는 다른 요소들에 비해 변하지 않는 보다 정확히느 가장 천천히 변하고 오래 지속되는 속성을 가지기 때문이다.

 

임대료 나누기 건물가격=수익률

 

캡레이트(수익율)가 낮다고 하면 건물 가격이 비싸게 나왔다고 생각하면 됨. 하상욱 시인의 글귀 중 성공한 사람의 인생은 성공한 후에 포장되어 평범한 사람의 인생을 망친다.

 

 

부동산 시장은 공급물양이 모든 것을 결정한다.

 

 

 

노태우 정부 주택 200만호 공급정책으로 집값 안정 되었음. 입주물량이 모이는 지역이라면 인근 기존주택의 급매를 찾아보는 것이 좋을 수도 있다. 주가는 반드시라고 해도 좋을 만큼 부동산 시장과 연관성이 높다. 주가가 경기에 선행하기 때문이다. 결과적으로 금리가 오르면 주택구입 여력이 줄어들고 부동산 가격이 떨어지는 것이다. 한국은 모기지 브로커하는 사람이 많다. 리얼터(realtor)라 부르는 부동산 중개인보다 ‘모기지 브로커’라고 하면 …

 

주택을 구입할 때 원리금 월 상환액을 월세와 같은 개념으로 받아들이고 먼저 계산하는 미국과는 달리 한국은 아직 집값의 등락을 먼저 판단하고 월 상환액은 조금 넉넉하게 계산하는 경우가 많다. 즉 집값의 20프로만 마련되면 80프로를 대출받는 것이 아니라 보통 30프로, 많아야 50프로 정도만 받는 경우가 많다.

 

결론적으로 한국 주택시장은 정상범위 안에서의 금리등락에는 별 영향을 받지 않는다. 한국의 가계부채 비율이 높다고 하지만 이는 우물 안 개구리 시각이다. 미국의 대출비중 80프로는 그야말로 일반적인 경우이고 부동산 경기가 좋아진다 싶으면 90프로 심지어 105프로까지 대출을 해준다. 집값이 오른다는 전제로 집값 이상을 대출해 주는 것이다. 

 

한국이 초저금리 시대가 시작되자 부동산 시장이 반응하기 시작했다.

특정 부동산의 적정선을 아는 방법이 대체비용을 계산해 보는 것이다. 해당 아파트의 대지지분에 토지가격을 곱하고 건축비를 대략 추산해 보면 대체비용이 나온다. 원가방식이라고도 함.

신규 택지지구의 경우 입주 초기에는 편의 시설등이 부족해 전세가가 매우 낮게 형성이 되고 필연적으로 매매가를 억누른다.

 

여름은 전통적인 비수기다

 

좋은 입지란

 

입지를 보는 두 가지 시각

 

 

 

1.인근동네 안에서 비교우위를 갖게 하는 요소

 

교통-지하철 역세권, 광역버스

-편의 시설-마트, 종합병원, 문화시설

학교 -단지 내 초등학교

직주근접-오피스타운 접근편의성

환경-공원, 산, 한강, 개천

 

2. 동네 자체가 비교우위를 갖게 하는 요소

 

거주민 재산 수준

 

 

 

일반사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는 지 여부가 중요. 이 단 하나의 속성이 입지를 만드는 것이다. 지배층이 가장 교통 좋은 곳, 등에 정하면 하위 계층이 몰린다. 부촌의 이동은 동네가 낡으면서 시작된다. 단기적으로는 정부의 규제가 먹히는 것처럼 보이지만 법과 규정은 그 제정 과정의 속성상 시장움직임에 후행할 수밖에 없다. 부촌의 이동에 주목하라.

투자의 핵심은 입지는 곧 부촌이고 부촌은 이동하며 이를 이해해 이후 생성될 부촌을 예측하는 것이다.

 

 

 

1990~1990년대의 부촌이 이동: 남하본능. 뚜렷한 패턴 중 하나가 남하본능.

 

21세기 부촌의 이동: 반포와 개포, 옥수와 성수

이제 부자들은 멀리 이동하지 않는다.

한남과 용산과 서초, 성수를 잇는 부의 트라이앵글 안에서만 움직이고 있다.

 

 

세 번째 요소는 파이낸싱 즉 자금조달

 

그러나 한국은 정책이 더 중요.

 

투자우선순위

 

 

부촌 중대형 아파트-강남. 서초, 한남. 성수. 용산

도심권 빌라, 단독주택-광화문, 종로, 동대문, 마포, 성수 일대.

서울 상가, 꼬마 빌딩-다가구 제외.