부동산 금융 개념

부동산 금융의 의의: 금융이란 이자율이라는 것을 매개로 화폐의 수요와 공급이 이루어지는 현상을 일컫는다. 한편, 부동산도 금융을 매개로 부동산의 거래, 수요와 공급이 이루어진다. 부동산 금융이란 부동산을 취득하거나 개발에 필요한 자금을 융통하는 것을 말한다.

 

부동산 금융의 기본개념

 

 

부동산 금융은 부동산을 담보로 대부하거나 또는 부동산 담보부채권을 담보로 대부하는 것이며 그 자금 조달에 따른 경제 및 법률행위를 하는 담보금융의 하나라고 정의한다. 토지 금융과 주택금융으로 대별되는데 일반적으로 주택금융이 부동산 금융의 주종을 이룬다. 여기서 주택 금융이란 주택의 구입, 개보수, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금대여와 관리 등을 포괄하는 특수금융으로 보고 있다.

 

 

부동산 금융의 기능

 

 

주택거래의 활성화, 자가주택공급 확대, 저축유도와 주택자금조성, 경기 조절, 주거의 안정,

 

 

부동산 금융의 원칙

 

 

재원의 확보, 대출금리의 책정, 대출채권의 유동화, 신용보완제도의 확립

 

 

부동산 금융의 특징

 

 

-부동산이 동반되는 특징

-직접금융보다는 간접금융 시장이 더 발달되어 있는 편

-일반 금융자산과 부동산 자산 간의 관계를 논함.

-부동산 금융에는 세금감면의 혜택이 주어진다.

-부동산 금융은 부동산 금융 업무에 특화한 금융기관들이 주로 부동산 금융을 담당하게 된다.

 

 

주택소비 금융과 주택 개발 금융

 

주택소비금융-소비자 금융

소비자들의 주택을 구입하거나 주택개량을 용이하게 하는데 그 목적이 있는 소비자금융.

대부 조건이 장기. 저리이고, 대출은 일시불로 하며 상환은 장기 분할로 행해짐.

 

주택개발 금융-공급자금융(건축대부)

주택건설업자 등에게 건축자금을 대출해 주는 것을 목적으로 하는 공급자금융.

소비자금융에 비해 대부조건이 단기,고리이며 대출은 건축공정에 따라 단계적으로 제공되며 상환은 완공과 동시에 일시불로 이루어진다. 이때 건물이 완성되면 차입자는 완성된 건물을 담보로 영구적 저당을 설정하고, 저당대부를 받아 건축대부를 상환한다.

 

저당위험

 

채무불이행 위험- 차입자가 원리금에 대한 채무상환의무를 이행하지 않을 위험.

이 강도는 차입자의 신용도나 대출의 내용에 따라 다르다. 채무불이행 가능성이 있다면 대추자는 대손가능성을 축소하기 위해 대출금리를 올려야 한다. 그러므로 채무불이행 위험이 높은 차입자에게는 더 높은 이자율을 부과한다. 채무불이행은 대출실행 이후에 차입자의 소득이 감소하여 채무상환능력이 감소하는 경우 및 담보부동산의 가치가 대출잔고보다도 낮은 수준으로 하랑하는 경우에 발생하며, 대출자 측에서 보면 대손이 발생할 수 있다. 한편, 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 것이 보통이므로 시간이 지날수록 차입자의 채무불이행 위험은 낮아지는 것이 일반적이다.

 

 

조기상환위험

 

 

시장금리가 대출약정금리보다 낮은 상황에서 차입자에 의해 대출이 대부기간 만기 전에 조기상환 될 위험. 이때 대출자는 이자수익을 손해 볼 수 있는 상당한 이자율 위험을 감수할 수밖에 없다.

조기상환위험은 고정금리저당의 경우 특히 심각하고, 대출자는 이를 방지하기 위해 조기상환수수료를 부과하지만 그렇다고 해서 대출자의 이자율위험이 완전히 제거되는 것은 아니다.

 

 

 

이자율 위험

 

 

대출 실행 후에 예상되는 위험을 보상할 만큼의 충분한 이자율을 대출금리 설정시점에서 얼마로 설정할 것인가에 대한 불확실성.

이때 예상치 못한 인플레이션은 대출자에게 금리위험을 발생시키는 주요인이 된다. 이자율 위험은 모든 대출에 대해 발생하지만 특히 고정금리장기대출에서 더욱 위험이 크다.

 

 

유동성 위험

저당대부나 주택저당증권이 시장에서 얼마나 잘 팔릴 수 있느냐에 대한 시장성에 관한 위험.

일반적으로 시장에서 잘 팔릴 수 있는 금융상품은 낮은 이자율이, 잘 팔리지 않는 금융상품은 높은 이자율이 적용된다.

 

부채금융과 지분금융

주식회사가 주식을 발행하거나 주식회사가 아닌 법인 지분권을 판매하여 자기자본을 조달하는 것을 자본금융이라 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라 한다.

부동산 증권도 지분증권과 부채증권으로 나뉜다.

지분 증권은 부동산개발회사나 투자회사에서 지분금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로

주식회사 경우의 주식이나 기타 합자회사나 합명회사의 출자지분을 의미.

부채 증권은 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로 채권이나 주택저당증권 등을 의미.

부채금융은 소구대부가 많으며 지분금융은 비소구 또는 제한소구대부가 많은 것이 일반적

 

부채금융 및 지분금융방식

부채 금융 방식

지분금융방식

 

 

대출금의 상환

 

 

 

원리금의 상환구조에 따른 분류-고정금리를 가정한다.

원리금 균등분할상환방법(균등지불저당)

원금 균등분할상환방법(체감식융자금상환방법)

체증식 융자금 상환방법(점증지불저당)-고정금리를 가정하여 상정한다.

계단식 상환방법

이자 매월상환방법(원금만기일시상환)

부분원리금 상환방법(부분상환저당)

무이자 저당

 

고정금리 방식과 변동 금리 방식

고정이자율 저당대부방법

병동이자율 저당대부방법

 

특수한 저당상환조건형태

역저당

지분참여저당

포괄저당

DTI(소득수준 대비 부채상환능력비율) 산출 방법

 

주택 저당채권의 유동화 제도

 

 

주택저당채권의 유동화 제도의 기본 개념

 

저당의 개념: 부동산을 담보로 필요한 자금을 융통하는 것을 말함. 이 경우 차입자를 피저당권자 또는 저당권설정자라 하고 , 대출자를 저당권자라 한다. 특히 미래의 주택을 담보로 저당대부가 이루어진 것을 매수금저당이라고 함.

 

저당유동화의 기능(MBS의 발행효과)

 

주택수입 수요자가 얻는 혜택: 대출 금융회사의 주택자금 공급능력이 커지기 때문에 주택자금 차입이 용이해지고 주택대출의 장기. 저리화로 원리금 상환 부담이 줄어든다.

 

대출금융기관이 얻는 혜택

 

 

 

 

유동화를 통하여 주택저당채권을 주택금융공사에 양도함으로써 주택대출 보유 시 수반되는 신용위험 및 금리변동 위험을 제거할 수 있을 뿐만 아니라 BIS 비율 새선, 고객기반 확대, 수익구조 다변화 등 추가적인 편익 향유.

 

투자자가 얻는 혜택

 

주택금융공사가 지급보증 또는 직접 채무를 부담하기 때문에 안전한 투자 수단이며, 중장기 상품의 비율이 높아 보험 및 연. 기금의 자금 운용에 적합.

 

정책적 효과

 

 

 

 

 

주택저당증권(MBS)

 

개념: 금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 중개유동화기관 등에 양도하고 중개유동화기관 등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도.

 

특징

 

주택저당증권의 종류

Mortgage Pass Through Securities(MPTS)-이체증권

Mortgage Backed Bonds(MBB0-저당담보채권

Mortgage Pay Through Bonds(MPTB)-지불 이체 채권

Collateralized Mortgage Obligation(CMO)-다계층채권

 

주택연금 지급정지 사유

-부부모두 사망시

-주택에 대한 소유권 상실

-재건축, 재개발, 화재 등으로 주택 소실 등

-장기 미거주

-처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용

 

부동산 투자 신탁

종류

투자 대상에 따라 환매가능여부에 따라 개방형과 폐쇄형

자금모집방법에 따라 회사형과 신탁형

기한의 한정여부에 따라 무기한 REITs 와 기한부 REITs로 나누어진다.