부동산 정책론

부동산 문제란 부동산과 인간과의 관계가 악화되는 현상을 의미한다. 이는 부동산 고유한 특성으로 인해서 특별히 강조되는 특징도 있다.

부동산 문제는 크게 토지문제와 주택문제로 나뉜다.

 

부동산 문제의 특징

 

악화성향-주택공급을 중단하면 주택의 양적.질적 문제가 악화된다.

             -토지이용의 규제를 소홀히 하면 스프롤이 확대된다.

            -거래질서 확립을 위한 노력을 소홀히 하면 각종의 거래사고가 발생한다.

 

 

비가역성-지가가 폭등하면 폭등한 지가수준에서 경제상태가 형성된다.

             -도시계획 등을 한번 그르치면 이를 예전으로 환원하는 것은 불가능하다.

            -어떤 지표의 토양을 파괴한 경우는 이를 인위적으로 환원하기가 어렵다.

지속성 -양적문제를 해결하면 주거의 질적수준의 향상을 위한 노력을 하여야 한다.

          -자연적 특성으로서 부증성을 가지는 토지에 대한 수요증대는 수급 불균형의 현상을 지속시킨다.

 

 

 

 

 

 

해결수단의 다양성 -부동산 정책은 종합정책으로서의 성질을 갖기 때문에 그만큼 해결하기가 어렵다.

 

 

부동산 문제의 내용

 

토지문제, 지가고의 문제, 토지의 비효율적인 이용문제, 기타의 토지문제

 

토지문제

 

토지의 유한성 문제

물리적인 토지부족:토지의 부증성에서 비롯

경제적인 토지부족:물리적으로 이용될 수 있는 토지는 있으나 경제적 이용을 위해 요구되는 조건을 갖추지 못해 발생되는 문제이다. 이러한 경제적인 토지부족 문제가 토지의 유한성 문제를 더욱 악화시킨다.

 

지가고의 문제

지가고는 사회.경제적으로 요구되는 합리적인 지가수준보다 현실의 지가수준이 훨씬 높게 형성되어 있는 지가의 상태를 말한다. 이에 대한 폐단으로는

1-주택문제해결에 악영향을 미친다.

`택지의 취득을 어렵게 하여 주택보급율의 저하 등 양적 주택문제를 발생시킨다.

`택지 구매에 과다한 비용을 소모한다면 거주 수준의 질적 저하를 초래한다.

`주택의 지나친 고층화를 불가피하게 하여 사회문제를 야기시킨다.

`직.주분리현상으로 인한 도심공동화현상이 심해지고, 스프롤 현상까지 겹치게 되어 토지이용의 혼란을 초래한다.

2-사회간접자본의 정비 지연

`지가의 상승은 용지보상비를 높여 도로 등 사회간접자본의 건설을 더욱 어렵게 한다.

3-국민의 조세부담 증가

`지가상승에 따른 토지자산가치의 증대는 보유세와 상속세 부담 등을 초래하게 된다.

4-사회전반의 위화감 조성

`토지를 가진 자와 못 가진 자의 자산격차를 확대시켜 사회적 갈등이 심화된다.

`생산비 상승요인으로 기업경영에 악영향을 미치게 되므로 기업은 건전한 생산활동 보다는 투기에 중점을 두게 된다.

`저축 및 근로의욕을 저해시켜 임금노동자들의 상대적 박탈감을 증가시킨다.

 

 

 

 

 

 

4-토지이용에 악영향을 미친다.

토지의 비효율적인 문제

토지에 대해 주어진 용도에서의 최유효이용을 하지 못함으로써 나타나는 불경제의 문제이다.

 

기타의 토지문제

`토지소유의 편증

`토지거래질서의 문란

`개발이익의 사유화

`토지관리체계의 미흡 등을 들 수 있다.

 

주택문제

공급문제로서의 주택의 유용성 문제와수요문제로서의 주택의 부담능력문제로 구분.

 일반적으로 주택의 부담능력문제가 더 중요한 것으로 인식

 

 

 

 

주택의 이용가능성(유용성)문제-공급문제

양적문제-주택공급의 문제로 주택의 공급량과 절대 수, 주택의 수요와 비교한 공급의 양 그리고 수요와 공급의 불균형 문제를 포함.

-주택의 양적문젠는 주택이 절대적으로 부족한 현상을 말하는 것.

 

질적문제-주택문제의 인식을 거주자의 주거수준에서 구하는 것이다. 주거에 있어서 주택의 규모. 안정성. 능률성 등에서 일정한 수준에 미달하는 경우에는 주택의 질적문제가 야기된다. 경우에 따라서 질적 주거수준은 주거환경면에서도 논의된다.

주택의 질적문제는 특히 주택의 노후와의 정도와 깊은 관계가 있으며 양적인 주택문제와도 직접적인 관련이 있다.

주택의 질적문제는 개인의 가처분소득이 늘면 더 좋은 주택으로 교체하려는 욕구와 그에 따른 공급이 불균형을 이룰 때 생긴다.

 

 

질적 측면에서의 주택 수요 요인

 

 

`생활태도의 변화, 주민의 소득 및 생활수준의 향상에 따른 고급주택의 수요증가

`주택구조 변화에 따른 방수 및 거주면적의 증가에 따른 주택의 수요증가

`신건축자재의 개발로 인한 고급주택의 수요증가

`주택금융의 확대로 인한 주택의 수요 증가

 

주택의 구매능력(부담능력 문제-수요문제)

주택의 구매능력문제는 수요측면에서의 문제로서, 제공되는 주택을 시민들이 구매할 수 있도록 어떻게 유효구매력을 높이느냐 하는 문제이다. 특히 주택가격의 급등은 소득 대비 주택가격비(PIR)를 증가시켜 국민의 자가소유의 욕망을 어렵게 하고, 동시에 국민의 점유형태를 임차형태로 강제하게 됨에 따라 소득 대비 주택임대료비 (RIR)도 증가시켜 국민들의 주거환경을 악화시키게 된다.

PIR지수: 연간가계소득에 대한 주택가격의 비율을 말하는 것으로서, 자력에 의한 주택구입능력을 측정하는 지표. 지수가 높을수록 주택구입능력이 낮아져서 주택문제를 발생시킬 가능성이 높다.

 

RIR지수: 연간가계소득에 대한 주택임대료 비율을 말하며, 높을수록 주거비부담이 커지게 된다.

 

 

슈바베 법칙

 

 

슈바베지수: 가계의 총소비지출(생계비) 중에서 주거비가 차지하는 비율

슈바베법칙-소득이 증가함에 따라 가계의 총소비지출에서 차지하는 주거비의 비율은 감소한다는 것을 말한다. 여기서 주의할 것은 슈바베 법칙은 소득이 증가할 때 생계비에서 주거비의 비율이 감소한다는 의미이지 주거 비용이 감소한다는 것을 의미하는 것은 아니다. 오히려 소득이 증가할수록 생계비에서 주거비용은 증가하는 것이 일반적이다. 슈바베의 법칙에 의하면 주거비의 소득탄력성이 0보다 크고 1보다 작다는 것을 의미한다. 저소득층일수록 슈바베지수가 높고 슈바베지수가 높을수록 가구의 주택부담능력은 떨어지고 주택부담은 커지게 된다. 주거비의 상승률이 소득증가율을 초과하게 되면 가구의 주택부담능력은 악화하게 된다.

 

 

부동산 정책의 기본개념

 

토지자원의 효율적 배분과 토지로부터 발생하는 소득 및 부의 공평한 분배를 달성하기 위해 정부가 부동산시장에 개입하는 것을 말한다. 이때 소득은 유량변수로서 일정 기간 동안에 발생한 구매력의 증대분이며 부는 저량 변수로서 일정 시점에서 측정한 장래소득의 현재가치이다.

 

 

 

 

 

부동산 정책의 과정

 

 

문제의 인지-정보의 수집 및 분석- 대안의 작성 및 평가- 대안의 선택- 정책집행- 정책 평가

 

부동산 정책의 시차 문제

 

 

부동산 정책은 문제를 인지한 이후부터 부동산 정책을 실행하기까지 상당한 시간이 소요되는 것이 일반적이다. 따라서 시기를 맞추지 못했을 경우에는 부동산 문제를 해결하기 위한 부동산 정책이 오히려 부동산 문제를 더욱 악화시키는 심각한 상황까지 발생하기도 한다. 결국 부동산 정책의 성공의 관건은 시기가 중요한데 부동산 정책에서 논의되고 있는 시차는 내부시차와 외부 시차가 있다.

 

시차의 구분

내부시차: 인식시차와 실행시차를 합한 것.

인식시차는 사회적으로 발생하고 있는 어떤 부동산 현상을 부동산 문제로 인식하여 그에 대처하는 부동산 정책을 실시할 필요성을 인식할 때까지는 상당한 기간이 소요되는데 이를 인식시차라고 함.

실행시차는 정책당국이 정책수단을 마련하여 실시할 때까지 많은 기간이 소요되는데 이를 실행시차.

외부시차는 실시된 정책이 현실적으로 효과를 나타낼 때 생기는 시차로서 반응시차라고 함.

 

 

 

 

 

정부의 시장개입

정부의 시장개입방법(부동산 정책의 수단)

직접 개입 방법

간접개입방법

토지이용규제

 

직접개입방법-정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입하여 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법으로 부동산 공급의 원활 및 부동산 가격의 안정에 주안점을 둔다. 공영개발, 토지은행제도, 공공임대보유제, 공공투자사업, 토지구획정리사업,소유권통제,분양가 및 임대료 규제, 공공임대주택공급.

 

 

 

 

 

간접적개입방법- 시장기구의 골격을 유지하면서 그 기능을 통해 소기의 효과를 노리는 방법. 이 방법은 그 효과가 불확실하고 광범위해서 실시결과를 통제하기 어려운 반면에 시장기능을 해치지 않는다는 장점 보조금제도, 조세제도, 부담금제도, 금융적개입, 정보공개 등

 

토지이용규제

개별 토지이용자의 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 용도제한 등의 법적, 사회적 조치에 의해서 구속하고 제한하는 개입 방법, 대표적인 것이 지역지구제. 용도지역.지구제. 건축규제, 토지구획규제, 정부의 각종 인.허가, 토지이용계획 및 혹은 도시계획

 

 

정부의 시장개입 이유

 

 

정치적 기능, 경제적 기능,

 

정치적 기능-주로 상충관계에 있는 효율성과 형평성이라는 두 이념의 조화라는 사회적 목표를 달성하기 위해 시장에 개입하는 것.

저소득층에 대한 주택공급에 관한 여러 가지 주택 정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정부의 정치적 기능에 해당.

정부는 소득재분배의 기능을 수행한다. 따라서 정부는 각종 누진세제와 사회보장제도를 통해 소득재분배를 실시함으로써 모든 사람들이 인간다운 삶을 영위할 수 있도록 해주어야 한다는 것.

 

 

 

 

 

 

경제적 기능- 시장의 실패를 수정하기 위해서 시장에 개입하는 것. 정부는 시장경제가 원활하게 작동하도록 법과 제도를 제정.운용하고, 자원의 효율적 배분이 이루어지도록 지도하는 기능을 수행한다. 즉 외부효과, 공공재 등의 존재로 시장경제가 효율적인 자원배분기능을 수행하지 못할 때 자원이 효율적으로 배분되도록 지도하게 된다. 그러므로 외부효과의 제거는 시장의 실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능에 해당.

 

시장의 실패

 

 

시장실패란 경제활동을 시장기구에 맡길 경우에 효율적인 자원배분을 실현하지 못하는 상황을 의미

 

시장 실패의 원인

 

 

외부효과, 공공재, 독과점기업의 존재, 규모의 경제, 정보의 비대칭성

공공재란 여러 사람이 소비하더라도 소비량이 줄지 않으며 가격을 지불하지 않은 사람이라도 소비에서 배제하기 어려운 재화를 말한다. 이러한 공공재는 비배제성과 비경합성이라는 성질로 인해 무임승차자 문제와 과소생산의 문제를 야기한다.

 

 

공공재의 요건

 

비경합성-공동소비

한 재화를 어떤 사람이 추가로 사용하더라도 다른 사람들의 소비와 경합되지 않는 성질, 즉 써도 써도 소비 혜택이 줄어들지 않는 성질.

비배재성-어떤 소비자가 대가로서 가격을 지불하지 않았음에도 불구하고, 그가 공공재를 소비하지 못하도록 배제할 수 없는 성질. 이로 인해 무임승차자성향이 나타나게 됨.

공공재의 공급

비배재성과 비경합성으로 인해 정부에 의해서 적절히 공급할 수밖에 없으며

공공재의 이용에 대해서도 강제적으로 생산비용을 부담시킬 필요가 있다. 따라서 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 비용을 조달하여 직접. 생산. 공급하는 경우가 많다.

 

독과점 기업의 존재(시장의 불완전성)

독과점기업은 가격설정자의 지위를 갖게 되며, 이러한 독과점기업에 의해 결정된 가격에 의해서 시장은 종속적으로 움직일 수밖에 없다.

독점기업이 참여하는 산업에서 높은 이윤이 발생할 경우 새로운 기업이 시장에 진입하여 생산량이 늘린다면 사회적 순이익이 증가할 수 있음에도 불구하고, 독점기업은 자신의 기윤극대화만을 위해 높은 진입장벽을 설치함으로써 자율적인 시장기능을 억제하게 하여 시장을 불완전하게 만든다.

독점기업은 사회적으로 바람직한 수준보다 과소생산하며, 이러한 과소생산은 사회적 후생손실을 초래하게 된다. 또한 독점적 지위를 이용한 불공정거래행위의 가능성이 높아짐에 따라 이를 방지하기 위해 정부의 규제가 필요하게 된다.

 

 

 

 

 

 

규모의 경제→자연 독점

기업이 생산량을 늘리기 위하여 생산시설의 규모를 확대함에 따라 장기평균비용이 감소하는 현상을 규모의 경제라고 하며, 이러한 규모의 경제는 산업을 독점화하는 경향을 가져오게 되는데 이러한 경우를 자연독점산업 또는 비용체감산업이라 한다. 즉 규모의 경제가 존재하면 시장에는 하나의 공급자만 남게 되어 자연히 불완전경쟁시장이 되는 것이다.

 

정보의 비대칭성-정보의 불완전성

정보의 비대칭성이란 경제주체들간의 비효율적인 정보의 배분을 의미. 이러한 정보의 비대칭성으로 인해 역선택과 도덕적 해이라는 두 현상이 유발되고 결과적으로 자원배분의 비효율성이 초래됨.

역선택이란 시장에서 거래되는 상품의 품질에 차이가 존재하고 오직 거래의 한쪽 당사자만이 그 품질을 알고 있을 때, 상대적으로 더 적은 정보를 가진 사람이 저질의 상품을 구매하게 되는 현상. 예를 들어 보험에는 주로 위험성이 높은 사람들만 가입하는 현상을 말한다.

도덕적 해이

도덕적 해이란 거래당사자들 중에서 어느 한쪽이 계약조건을 충실히 이행하면서 행동하고 있는지를 정확히 알 수 없기 때문에 발생하는 현상. 예를 들어 주주와 경영자간의 관계에서 경영자의 행동, 의사와 환자간의 관계에서 의사의 진료행위, 의뢰인과 변호사간의 관계에서 변호사의 변호행위 등이 있다.

 

 

외부효과

 

 

외부효과란 어떤 경제주체의 경제활동이 시장기구를 통하지 않고 거래 쌍방이 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 보상을 받거나 보상을 해주지 않는 경우.

부동성과 밀접한 관련.

외부효과가 존재할 때 시장이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 이유는 욉효과가 존재할 때 사회적 관점에서 계산된 사회적 비용과 개인적 관점에서 계산된 사적 비용이 서로 다르기 때문이다.

외부효과는 완전경쟁시장에서도 존재할 수 있으며, 외부효과가 존재하면 시장의 실패가 일어난다. 그러므로 완전경쟁시장에서 자원의 효율적인 배분을 달성하기 위해서는 외부효과가 존재하지 않는다는 가정이 필요하다.

 

 

 

 

정의 외부효과

정의 외부효과는 타인에게 의도하지 않는 편익을 가져다주는 외부효과.

 

부동산 가치의 상승

정의 외부효과가 나타나면, 외부효과를 받는 부동산은 그 부동산에 대한 수요증가로 인하여 부동산 가치가 상승하게 된다. 주택주변에 대규모의 생태공원이 조성되는 경우, 주위의 주택들이 유지 관리를 잘 하는 경우 등이 해당.

 

과소생산〉 사회적 비용

정의 외부효과를 발생시키는 요인의 경우에는 사적비용이 사회적 비용보다 크다.

정의 외부효과를 발생시키는 요인의 경우 생산의 외부경제로 사적비용이 높아 과소 생산이 이루어지면 소비에서도 과소소비가 이루어진다.

 

 

 

 

보조금의 지급 등

정의 외부효과를 발생시키는 요인을 생산하는 생산자에게 사적비용을 감소시키는 보조금을 지급하여 생산활동을 촉진시킴으로써 사회적으로 적정한 수준을 생산할 수 있게 된다.

 

부의 외부효과(부정적 외부효과)

 

부의 외부효과란 타인에게 의도치 않는 손해를 가져다 주는 외부 효과를 말함.

부동산 가치의 하락-부의 외부효과가 나타나면 외부효과를 받는 부동산은 그 부동산에 대한 수요감소로 인하여 부동산 가치가 하락하게 된다.

주택의인근지역에 쓰레기 소각장을 설치하는 경우, 주택주변에 오염물질을 배출하는 공장이 들어서는 경우, 주위의 주택들이 관리부실로 슬럼화되는 경우 등이 해당

 

과다 생산-사적비용

부의 외부효과를 발생시키는 요인의 경우 사적비용이 사회적 비용보다 작다. 부의 외부효과를 발생시키는 요인의 경우 생산의 외부불경제로 사적비용이 낮아서 과다생산이 이루어지면 소비에서도 과다소비가 이루어진다.

 

부의 외부효과에 대한 규제 및 그로 인한 효과

생산억제, 공급감소, 부동산가치의 상승,

 

외부효과에 대한 대책

정부의 직접 규제, 외부성의 내부화, 재산권의 부여-코오즈의 정리, 합병, 오염배출부과금, 오염정화보조금

 

 

토지정책의 개념

 

토지정책이란 토지문제를 해결하기 위한 토지의 소유.이용.개발.보전.관리 등에 관한 국가작용.

토지정책의 궁극적 목표는 토지자원의 효율적 배분과 토지로부터 발생하는 소득 및 부의 공평한 배분에 있다.

즉 토지정책의 기본목표는 한정된 토지자원의 효율적 이용을 극대화하는 동시에 토지로부터 나오는 이익이 고루 향유할 수 있도록 하는 데 있다.

 

토지 정책의 내용

 

토지제도는 소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환되어야 한다.

국.공유지는 처분중심에서 보전 중심으로 관리되어야 하고, 또한 점차 확대되어야 한다.

개발이익의 사회적 환수를 통하여 토지소유에서 오는 불평등을 줄여 나가야 한다.

규제위주의 경직적 운용에서 탈피하여 토지제도의 운영에 지혜를 살려야 한다.

민간토지 개발주체를 육성.강화하여 토지에 대한 수요와 공급을 조절하고 지가의 안정을 기하여야 한다.

전문인을 육성하여 안전하고 활동적인 거래가 되도록 제도적 노력을 주력하여 지가를 안정시키며 토지의 투기를 방지해야 한다.

 

 

 

용도지역.지구제

목적-지역특성에 맞는 용도를 지정하여 해당지역의 재산가치를 보호하려는 주된 목적을 달성하고,

부적절한 토지용도를 공간적으로 분리하고자하는 정책이다.

용도지역지구제는 토지이용계획에서 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위하여 마련한 법적.행정적 장치라 할 수 있다.

상호보완적이거나 유사한 용도를 집중시킴으로써 토지 이용의 집적이익을 증대하고, 위생 및 안전상 필요한 최저기준을 설정하며 공공서비스를 위한 토지의 원활한 공급을 목표로 하고 있다.

양립하기 어려운 용도의 구획을 통해서 부의 외부효과를 차단함으로써 토지의 효율적 이용을 도모하기 위한 정책이다.

토지자원의 효율적인 이용을 도모하여 현세대와 후세대간의 토지자원의 이용과 관련된 형평성 있는 이용을 도모하기 위한 정책이다.

 

 

 

 

 

효과

단기적인 효과

지역지구제를 실시하면 부동산이용이 특정용도로 제한하게 된다.

이 경우 투자자입장에서는 주변의 부적절한 이용에 대한 위험이 감소하게 되므로 기대수익을 그만큼 증가시키게 된다. 따라서 해당지역에 대한 주택의 수요는 증가하게 되고 수요가 증가함에 따라 주택의 가치는 상승하게 되어 기존공급자는 초과이윤을 획득하게 된다.

 

장기적인 효과

기존공급자의 초과이윤의 획득은 경쟁의 원리에 의해 다른 공급자가 시장에 진입하도록 유도하게 된다. 결국에는 초과이윤을 얻기 위한 공급자들 간의 경쟁으로 주택의 공급량은 증가하게 되어 초과이윤은 소멸될 것이다.

주택산업이 비용일정산업이라면 장기적으로 주택가치는 원래 수준으로 복귀하게 되고, 그 지역의 주택량은 증가하게 될 것이다.

주택산업이 비용증가산업이라면 장기적으로 주택가치는 원래수준보다 높아지며 그 지역의 주택량은 증가하게 될 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

독점의 문제-초과이익의 존재

문제점

용도지역간의 형평성 문제를 들 수 있다.

토지 이용의 경직성

 

용도지역 지구제의 문제점을 보완하는 제도

재정상 지역지구제

계획단위개발

보상지역제

개발권양도제도 -개발이익으로 손실보상

 

임대주택시장에 대한 영향

고가주택과 저가주택의 경우: 비례세→역진세적인 효과