부동산의 수요.공급이론

수요란 일종의 구매욕구를 말하며

수요량이란 구매력을 가진 소비자들이 일정기간 동안에 가격을 지불하고자 하는 최대수량을 의미함.

 

 

그러므로 수요량은 최대수량이 된다. 막연히 원하는 수량이 아닌 구매력이 동반된 유효수요.

수요는 가처분소득에 대한 유효수요이어야 한다. 수요량은 일반적으로 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확히 전달될 수 있는 유량개념이다.

 

수요의 법칙

가격과 수요량 사이의 역의 관계

상품 값이 비싸면 수요량이 감소하고 싸지면 증가한다는 것. 수요법칙이 성립하는 이유는 재화의 가격이 변하면 그 재화에 대한 소비량이 변한다는 가격효과로 설명. 이러한 가격효과는 이론적으로 대체효과와 소득효과의 합이 된다.

수요곡선

일정기간에 성립할 수 있는 그 상품의 여러가지 가격수준과 수요량의 대응점들을 연결하는 곡선

일반적으로 우하향하는 형태로 나타남.

시장수요곡선

개별수요곡선의 수평적합계로 구하기 때문에 시장수요곡선이 개별수요곡선보다 기울기가 더 완만하게 그려지는 것이 보통이다.

 

수요량의 변화와 수요의 변화

어떤 상품의 가격이 변하면 그 상품의 수요량이 변하고 해당 상품의 가격이 변하지 않더라도 다른 요인의 변화로 그 상품의 수요량은 언제든지 변할 수 있는 것을 수요의 변화라고 함.

 

수요변화의 요인

소득의 변화, 관련상품의 가격변화. 소비자의 예상 기타..

 

부동산의 수요

부동산 수요의 특징

부동산 수요는 수요된 수량보다 수요자 수가 더 큰 비중을 갖는다. 부동산은 이미 수요된 기존의 수요량이 언제든지 부동산 시장에 새로운 공급으로 전환될 수 있다. 수요 탄력성의 폭은 부동산의 종류에 따라 각기 상이한 양상을 보인다.

전문적 지식을 요구한다.

구매절차가 특수하다.

구매자금을 축적하는데 오랜 시간이 요구된다.

부동산, 특히 토지는 직접수요가 되기보다는 생산재와 같이 소비재의 수요에서 파생되는 특징을 가지고 있다. 이를 파생수요라고 함.

 

부동산 수요의 분류

유형별분류, 성질상 분류

유형별 분류-신규수요와 교체수요

-개축수요와 재축수요

-단독수요와 지분수요

-자가수요와 임차수요

성질상 분류-실질적 수요와 잠재적 수요

-직접수요와 간접수요

 

부동산의 공급

공급이란 생산자가 일정한 기간 동안에 상품과 서비스를 판매하고자 하는 욕구. 공급량이란 일정한 기간 동안에 판매하고자 하는 상품과 서비스의 양을 의미

공급의 성격

주어진 가격수준에서 생산자가 판매하고자 하는 최대수량으로서 실제로 판매된 수량과는 구분된다. 상품의 공급량은 일정한 기간을 명시해야만 그 의미가 분명해지는 유량개념이다.

 

공급함수

공급의 법칙

가격이 상승하면 공급량은 증가하고 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. 이를 공급의 법칙

공급곡선

우상향하는 형태를 나타내는 것이 일반적.

공급량의 변화와 공급의 법칙

공급량의 변화는 해당상품가격의 변화에 의한 공급량의 변화.

공급의 변화는 해당상품가격 이외의 요인이 변화하여 일어나는 공급량의 변화.

 

공급변화의 요인

가장 중요한 것은 생산요소가격과 기술수준. 생산요소가격의 변화, 기술수준의 변화, 관련 상품의 가격변화, 당해 재화의 가격상승을 예상.

부동산의 공급

부동산 공급의 특성

위치의 공급이 되는 성질, 부증성으로 부동산의 공급은 비탄력적 공급이고 개별성으로 위치면에서 독점적 공급이 되는 성질을 지님...

 

부동산 공급의 유형

균형의 결정 및 변동

균형 가격 및 균형거래량의 결정

균형의 의미: 더이상 다른 상태로 변화하지 않으려는 상태

 

균형의 결정 과정:

초과수요상태, 초과공급상태

 

시장균형의 변동

수요의 변화와 균형의 이동

공급이 일정한 경우 수요의 변화는 다음과 같이 시장의 균형을 변동시킨다.

수요증가, 공급불변시 균형가격 상승, 균형거래량 증가

수요감소, 공급불변시 균형가격 하락, 균형거래량 감소

공급의 변화와 균형의 이동

수요불변, 공급증가시 균형가격 하락, 균형거래량 증가

수요불변, 공급감소시 균형가격 상승, 균형거래량 감소

 

수요와 공급이 동시에 변동하였을 경우

수요증가,공급증가는 균형가격은 알 수가 없고 균형거래량은 반드시 증가한다.

수요증가, 공급감소시 균형가격은 상승하고 균형거래양은 알 수가 없다.

수요감소, 공급증가시 균형가격은 반드시 하락하고 균형거래량은 알 수가 없다.

수요감소, 공급감소시 균형가격은 알 수가 없고, 균형거래량은 반드시 감소한다.

 

시장에서의 장기균형-이론의 단순화를 위해서  완전경쟁시장을 가정한다.

 

단기와 장기의 개념

단기균형이 기존의 생산설비 및 기존의 공급자 범위 내에서의 균형인데 비해서 장기 균형이란 새로운 기업들의 진입이나 기존기업들의 퇴거, 기존기업들의 시설확대와 축소 등의 조정이 다 이루어진 다음에 달성되는 균형상태를 말한다.

장기에서 개별기업들은 장기비용곡선에 의해서 의사결정을 하게 되는데, 이러한 장기균형을 이루기 위해서는 대표적 기업이 초과이윤도 손실도 보지 않고 정상이윤만을 얻어야 한다.

수요와 공급의 탄력성

탄력성의 개념

독립변수가 1% 변할 때 종속변수가 몇 % 변하는가를 나타낸다.

종류

수요의 가격탄력성.소득탄력성.교차탄력성 등이 있는데 일반적으로 수요의 탄력성이라고 하면 수요의 가격탄력성을 말하며

수요의 소득탄력성.교차탄력성은 반드시 소득 또는 교차를 명시한다.

 

가격탄력성

수요의 가격탄력성

탄력성의 계산

수요의 가격탄력성의 구분

 

 

 

수요의 소득탄력성

의의: 소득의 변화에 따른 수요의 변화의 정도를 측정하는 척도를 말하는 것으로, 수요의 소득탄력성은 소득변화율에 대한 수요량의 변화율로 나타낸다.

 

부동산 경기변동론

부동산경기변동

경제활동이 상당한 규칙성을 보이며 확장국면과 수축국면이 반복되어 나타나는 현상, 이를 경기순환이라고 한다. 흔히 일반경기라고도 한다. 부동산경기는 이러한 일반경기의 개념을 거시경제의 일부분인 부동산 부문에 적용한 개념이다.

용어

경기변동과정에서 경기가 가장 나쁜 상태를 저점이라고 하고 가장 좋은 상태를 정점 또는 정상이라고 한다.

저점에서 정점까지를 확장국면이라고 하고 정점에서 저점까기를 수축국면이라고 한다.

확장국면을 회복과 상향(호황), 수축국면을 후퇴와 하향(불황)으로 구분하여 경기변동의 4국면이라고 부르기도 한다.

저점에서 다음 저점까지, 또는 정점에서 다음 정점까지를 경기 변동의 주기라고 하고 정점에서 저점까지를 진폭이라고 한다.

 

일반경기변동

일반경기변동의 주기 및 특징

키친순환,쥬글라순환, 쿠즈네츠 순환 및 한센 순환, 콘트라티에프 순환

 

 

 

키친순환

3~4년을 주기로 하는 단기적인 변동으로써 소순환에 해당. 통화공급이나 이자율의 변동, 기업의 재고변동 등에 의한 경기순환으로 재고순환이라고도 말한다.

쥬글라 순환

약 10년을 주기로 하는 중기적인 변동으로써 주순환에 해당한다. 주로 기업의 설비투자의 변동으로 일어나는 경기순환으로 설비투자순환이라고도 한다.

쿠즈네츠 순환 및 한센 순환

약 20년을 주기로 하는 경기변동을 말한다. 건축활동을 통해서 일어나는 경기순환으로 건축순환이라고도 한다.

콘트라티에프 순환

약 50년을 주기로 하는 장기적인 경기변동을 말한다. 기술혁신이나 신자원의 개발 등에 따라 일어나는 경기순환이다.

콘트라티에프는 세 개의 키친 순환이 하나의 쥬글라 순환을 형성하고, 여섯 개의 쥬글라 순환이 하나의 콘트라티에프 순환을 형성한다고 보았다.

부동산경기변동의 개념

 

부동산 경기변동이란 부동산 시장이 상승과 하강 국면을 주기적으로 갖는 것을 말한다. 일반적으로 건축순환을 말하고 주택설비투자의 변화가 그 원인이다. 건축순환 중에도 주택경기를 가장 중요한 것으로 인식. 주택경기는 주택건설경기를 지칭하는 개념.

계절적 변동, 장기적변동, 무작위적 변동이 나타난다.

 

 

부동산 경기 변동의 특징

부동성으로 인하여 지역적으로 각각 다른 양상

개별성으로 인하여 동일한 시장지역이더라도 부동산의 유형에 따라서 각각 다른 변화특성

부동산 경기변동은 약 20년을 주기로 하기 때문에 일반경기 변동에 비해 변동주기의 기간이 약 2배 정도 길다.

부동산 경기 순환 국면

불황에 약한 부동산의 순환국면

-회복시장

-상향시장

-후퇴시장

-하향시장

 

불황에 강한 부동산의 순환국면-안정시장

부동산경기의 측정지표

부동산경기의 측정은 단순지표에 의존할 것이 아니라, 지표들을 종합적으로 분석해 측정하는 것이 바람직

건축량-공급지표

부동산거래량-수요지표

 

가격수준

기타측정지표

 

다른 형태의 경기변동

계절적 변동

장기적 변동

무작위적 변동

 

 

거미집이론

가격이 변동하면 수요는 즉각적으로 영향을 받지만 공급은 일정한 기일이 경과되어야 변동한다는 이러한 시차를 고려해서 가격이 어떻게 균형에 접근해 가는지를 동태과정을 통해 설명하고자 하는 것이 거미집이론.

 

수렴형(안정적 균형)

발산형(불안정적 균형)

순환형(제2의 안정성)