부동산학개론 입문

부동산학의 기초, 부동산 경제이론, 부동산시장론,부동산 정책론,부동산 투자론,부동산 금융론, 부동산개발.관리 및 마케팅, 감정평가활동으로 목차가 나뉜다.

 

부동산의 의의

 

 

 

 

1.부동산학의 기초편

 

부동산학의 기본개념, 연구분야,연구방법,연구대상, 이념

부동산의 의의

부동산의 개념, 분류, 특성에 관하여 

 

 

2.부동산 경제이론

부동산의 수요.공급이론과 균형의 결정 및 변동, 수요와 공급의 탄력성을 공부

부동산 경기변동과 거미집이론에 관하여

 

3.부동산 시장론

부동산 시장이론

부동산시장의 기본개념과 주택시장, 효율적 시장이론에 관하여.

지대론 및 공간구조론은 지대.지가이론과 도시공간구조이론에 관하여.

입지이론에 관하여는 농업입지이론,공업입지이론,상업입지이론,주거입지 결정에 관하여.

 

4.부동산 정책론

부동산문제의 특징과 내용

부동산 정책의 기본개념, 정부의 시장개입, 토지정책,주택정책,조세정책에 관하여

 

5.부동산 투자론

부동산주자의 기초개념, 위험과 수익, 부동산 투자위험의 측정과 분석에 관하여

부동산 투자분석을 위한 재무적 기초, 현금흐름(수지)의 측정,부동산투자분석기법에 관하여 

 

6.부동산 금융론

금융의 기본 개념과 부동산 금융의 기본개념, 대출금의 상환에 대하여.

주택저당채권의 유동화제도, 한국주택금융공사,농지연금제도, 부동산투자신탁, 프로젝트 금융, 자산유동화증권, 부동산 신디케이션.

 

 

 

7.부동산개발.관리 및 마케팅

부동산관리활동에 관하여 공부하는 데 기본개념과 분류, 관리활동에 관한 것.

부동산마케팅 및 광고

부동산이용활동 편으로

집약적 토지 이용, 직주분리와 직주접근,도시스프롤현상,침입적토지이용, 한계지의 지가법칙에 관하여.

부동산개발활동에 관하여는

개발이론과 부동산개발방식의 분류에 관한 공부

 

8.감정평가활동

감정평가이론편

감정평가의 기본개념, 부동산의 가치이론, 지역분석 및 개별분석-가격형성요인의 분석,

가치의 제원칙에 관하여 공부

감정평가 3방식

감정평가 3방식의 개관

원가법,거래사례비교법,수익환원법,임대료의 감정평가방법,물건별 감정평가, 부동산가격공시제도에 관하여 공부

 

 

부동산투자이론

 

위험과 수익과의 관계, 부동산포트폴리오이론, 부동산투자분석기법이 출제가 된다고 함. 부동산투자의 장점과 화폐의 시간가치도 중요하고 계산문제도 나온다 하니 후덜덜..

 

부동산 투자의 기초개념

 

 

 

투자란 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 즉, 지금 가지고 있는 돈을 어딘가에 쓴다는 의미인데... 부동산 투자는 현재의 확실한 소비를 희생하면서, 장래의 불확실한 수익을 얻을 목적으로 부동산에 자본을 투입하는 행위를 말한다. 그러나 투자에는 불확실성에 대한 위험을 부담하는 것에 대한 보상이 따르기 마련인데 그 대가가 바로 수익률로 나타나는 것. 일단 위험하지만 투자하고 나면 수익률로 보상해주겠다는 말. 이러한 수익률을 구성하는 요소는 돈을 쓰고 애를 타며 기다렸으니 기다려 준 시간에 대한 비용과 될까말까 불확실하게 가졌던 불안한 마음에 대한 해소성 대가로 위험에 대한 비용으로 이루어진다.

 

수익률에 관하여

 

 

 

자산은 크게 실물자산과 금융자산으로 나뉘는데 실물자산은 부동산과 같은 유형자산과 인적자원의 기술, 지식, 숙련도 같은 무형자산이 포함된다.금융자산은 주식과 채권 같은 것이다.

 

 

부동산 투자의 장점

 

 1)인플레이션 헤지

2)소득이득과 자본이득의 기대

3)절세효과

4)소유의 긍지

5)지렛대 효과의 향유-지분수익률의 극대화

 

 

 

 

부동산과 같은 실물자산에 투자를 하게 되면 화폐 같은 금융자산에 투자하는 것에 비하여 인플레이션으로 인한 자산가치의 손실을 방지할 수 있다. 이러한 것을 인플레이션(물가상승) 헤지(위험회피) 라고 함.

 

장기간동안 부동산을 운영하면서 소득이득을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 팔면 매매차익도 얻을 수 있는 장점. 여기서 소득이득은 임대수입, 지대수입 같은 것이고 자본이득은 보유기간 동안의 자산가치 상승으로 인한 매매차익을 의미. 감가상각비에 대한 절세혜택 및 차입이자에 대한 절세혜택이 있다고 하는데 이것이 금융자산과 비교되는 투자의 핵심이라고 함. 소유의 긍지란 일단 부동산을 갖고 있으면 심리적 안정감을 느끼게 되는 것. 지렛대 효과란 타인자본 즉 저당을 이용할 경우 부채비율의 증가 및 감소가 자기자본의 수익률에 미치는 효과를 말한다. 지렛대 효과는 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어 질 때 발생하게 된다.

 

지렛대 효과의 특징(leverage effect )

 

- 순자산 또는 지분투자액 대비 투자수익률의 진폭을 크게 한다.

-지분투자자가 채무불이행에 대한 위험, 금리위험 등의 금융적 위험을 부담하면서 수익률을 높이는 행위.

-투자금액 대비 차입비율이 크면 클수록 지분투자자가 부담하는 위험은 커지고 그에 따른 지렛대 효과도 커지게 된다.

-융자를 받아 아파트를 구입했을 때 차입금리보다 집값상승률이 높아 자본이득을 보는 경우도 지렛대효과로 볼 수 있다. 그러므로 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대효과를 활용하는 투자의 한 예이다.

-지렛대효과에는 정(+)의 지렛대 효과오 부(-)의 지렛대 효과가 있다.

플러스 요인은 지분수익률이 높아지는 것이고 마이너스 요인은 저당수익률이 높아지는 것이다.

 

지렛대 효과= (종합수익률-저당수익률)  × 부채비율

 

 

 

한마디로 지렛대 효과는

남의 돈을 끌어 들여 투자했을 경우 수익이 높으면 크게 벌지만 그렇지 않으면 쪽박 찬다는 얘기인 듯. 대출로 집을 샀는데 집값이 떨어져서 부동산푸어라고 하는 것과 같은 것인가?

 

부동산 투자결정시 고려사항

 

1)투자의 안전성 2)투자의 환금성 3)투자의 수익성 4)거리의 감안 5)세제면에서의 이익 6)경영관리의 부담여부 7)순이익을 재투자할 수 있는지, 차입을 하였을 경우에 지렛대 효과는 얼마나 볼 수 있는지 등으로 고려하면서 투자해야 함.

 

 

투자의 안전성이란 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 것을 말하는데 이에 대한 고려를 원금의 위험부담이라고 함. 투자의 환금성이란 투자한 자산을 현금자산으로 얼마나 신속하게 할 수 있는가를 말하는 것, 부동산 투자는 실물자산이기 때문에 금융자산에 비하여 상대적으로 현금화가 어렵기 때문이며 이처럼 현금화가 잘 될 것인가에 대한 것을 환금의 위험부담이라고 함. 투자의 수익성이란 투자한 자본이 얼마나 이익을 얻는가를 의미하는데 부동산운영을 통해서 정기적으로 얻어지는 소득이득(산출의 확실성)과 처분을 통해서 얻는 자본이득(자본가치의 증대)으로 나누어진다.

 

수정5

 

 

부동산은 부동성. 개별성 등과 같은 부동산 특성으로 인하여 투자시에는 시간거리, 운임거리, 실제거리, 의식거리 등과 같은 거리를 고려해야 함. 감가상각비, 차입이자 등과 같이 투자시 발생하는 세제상의 혜택 등을 고려해서 투자해야 함. 소득이득을 얻기 위해 경영시 부담이 되는 투자재인지 여부를 고려해서 투자해야 함.

 

부동산투자시장에서의 시장 참여자

 

지분투자자,저당투자자,임차자, 정부 등과 같은 주요 시장참여자뿐만 아니라, 중개사, 관리사 등과 같이 부분적이고 일시적인 지원기능을 수행하는 시장참여자도 있음. 지분투자자는 개인이나 기업 혹은 부동산투자신탁회사 같은 일반 투자자이면서 직접 투자자를 의미하고 저당투자자는 주로 이자 수입을 목적으로 부동산에 참여하는 간접적 대출자를 의미함. 임차자는 부동산투자의 중요한 수입원이다. 그리고 정부는 여러 가지 제한을 통해 부동산 활동을 장려하기도 하고 억제하기도 하는데 정부의 규제 중 가장 중요한 것 중의 하나는 과세정책.

 

부동산투자의 결정과정

 

 

투자자의 목적 파악-투자환경의 분석-투자 대상의 편익과 비용분석-투자의 타당성 분석-투자여부의 최종결정 투자자는 지분투자자 즉 직접 투자자인데 이들의 목적은 당연히 부의 극대화. 투자환경의 분석시 전문가들의 도움을 받는게 좋겠지. 법적, 금융적, 세제적 환경을 포함해서 투자에 영향을 주는 요소를 분석해야 하니까. 편익과 비용은 투자시 얼마나 현금을 벌 수 있는가를 측정해서 결정하는 것. 투자를 최종적으로 결정하는 방법에는 기대수익률과 요구수익률을 비교하는 방법과 투자가치와 시장가치를 비교하는 방법이 있다.

 

부동산 투자의 위험에 대한 공부

 

위험 즉 RISK 라고 많이들 말하는 것. 이 위험이란 결과를 확실하게 알지 못하는 상황을 의미. 불확실성이라고도 하며 재무 관리에서는 위험과 불확실성을 같은 의미로 사용함. 위험에는 수치로 계산될 수 있는 정량적인 위험이 있고 수치화할 수 없는 정성적인 위험이 있다. 위험을 나타내는 척도로 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용하는데 표준편차는 단위적용의 어려움을 해결할 수 있어 분산 대신 위험의 측정치로 많이 사용된다고 함. 부동산 투자의 위험유형에는 사업상의 위험, 금융적 위험, 법률적 위험 ,인플레 위험, 유동성 위험으로 나뉨.

 

 사업상 위험은 시장상황으로 부터 유래되는 시장위험, 운영상 문제되는 운영위험, 부동성 때문에 안게 되는 위치적 위험으로 구분이 된다.

금융적 위험은 투자금액을 자기 자본으로 조달하였을 때는 이 문제를 고려할 필요가 없지만 지렛대 효과를 기대하는 일반 투자자의 경우 부채가 많을수록 그만큼 실패할 위험도 커지게 되는 위험을 말한다.

법률적 위험은 법적 환경의 변화에 따라 발생하는 위험이고 인플레 위험은 구매력위험이라고도 하는데 예상치 못한 인플레이션으로 인해 부동산의 실질임대수익률이 저하될 가능성을 의미.

유동성 위험이란 대상부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미.이는 시장에서 빈번한 거래가 이루어지지 않을 때 발생.

 

 

 

위험에 대한 투자자의 태도

 

위험혐오적인 투자행위를 한다는 것은 덜 위험한 쪽을 택한다는 것이지 전혀 위험을 감수하지 않는다는 것을 의미하지는 않는다. 투자자의 위험에 대한 태도로는 위험회피형, 위험추구형,위험중립형이 있다.

 

 

 

 

수익은 투자에서 얻은 성과를 의미하고 수익률은 투자액에 대하여 어느 정도의 성과를 얻었는지를 나타내는 상대적인 개념으로 사용된다. 수익률이란 투하된 자본에 대한 산출의 비율을 말하여 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률의 3가지가 있다.

기대수익률:기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률로써 투자사업 자체에 내재되어 있는 것이라 하여 내부 수익률이라고도 함.

요구수익률:투자자의 주관적인 수익률이라 하며 또한, 외부수익률이라고 함. 위험-수익의 상쇄관계는 미래현금 흐름의 불확실성이 커지면 커질수록 위험부담에 대한 대가로 더욱 많은 수익을 요구하게 된다. 이러한 관계를 위험-수익의 상쇄관계라고 하며 위험과 수익은 비례관계를 가지는 것이 일반적이다.

 

위험부담에 대한 대가를 위험할증률이라하며 부동산 투자자는 위험에 대한 대가를 고려할 때 크게 두 가지 요소를 요구하게 됨. 하나는 무위험률로 표현되는 시간에 대한 비용이며 다른 하나는 위험할증률로 표현되는 위험에 대한 비용이다.

 

요구수익률= 무위험률+해당 자산의 위험할증률+예상인플레에 대한 위험할증률

 

무위험률에다 위험할증률을 합한 것을 위험조정율이라고 함.

위험조정률은 투자자의 입장에서 보면 제공한 자본에 대한 요구수익률이라고 할 수 있다. 위험과 수익의 관계는 안정적이지 않음. 무위험률은 기다린 시간에 대한 비용이며 최저수익률이라고 보면 된다. 수익이 확실한 수익률이며 순수한 시간가치에 대한 대가. 위험할증률의 경우 시간이 지남에 따라 요구수준이 높아지는 것. 

 

 

 

피셔효과

투자자는 정도의 차이는 있다고 하더라도 시장에서 예상되는 인플레이션을 고려하게 마련이다. 이와 같이 예상되는 인플레이션을 요구수익률에 반영된다는 것을 피셔효과라 함.

 

실현수익률은 현실적으로 달성된 수익률로서, 사후수익률이라고 하며 부동산 투자결정시 직접적인 관련성이 없는 수익률이다.

 

기대수익률과 요구수익률의 관계

 

 

기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 많은 투자자들이 대상부동산에 투자하려 들다 보니 수요의 증가로 기대수익률을 점차로 하락시키게 되는 결과. 기대수익률이 요구수익률보다 낮은 경우 투자를 많이 하지 않게되고 수요가 감소가 되니 시장 가치는 하락. 그래서 투자의 결정은 기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자를 하게 될 것이란 말..

 

 

부동산 투자 위험의 관리

 

회피, 전가, 통제

 

위험을 회피하는 방법

 

안전한데에만 투자하는 것 이를 위험한 투자를 제외한 전략이라고 함. 국채와 같은 자산에만 투자하면 무위험한 투자를 할 수 있지만 기대수익률이 매우 낮기 때문에 투자자의 수익에 대한 기대에 못 미치는 경우가 많음.

 

위험을 전가하는 방법

위험의 일부를 보험사 등에 전가하기 위하여 보험에 가입하거나 물가상승률만큼 임대료가 인상되도록 임대계약을 하는 등의 방법을 통하여 다른 경제주체에게 위험을 떠넘기는 것.

 

위험을 축소(통제)하는 방법

 

기대수익율의 하향조정, 요구수익율의 상향조정, 민감도 분석, 평균-분산법, 변이계수를 이용하는 방법, 포트폴리오를 구성하는 방법 등이 있다. 기대수익율의 하향조정은 보수적 예측에 의한 투자 전략이라고 하는데 부를 극대화 할 수 있는 방법은 못 된다고. 요구수익률의 상향조정은 위험조정율을 사용하는 것. 그만큼 위험할증률을 더해가는 것인데 부의 극대화에 기여한다고 볼 수 있다.

민감도 분석-감응도 분석은 오류를 감소하기 위하여 어느 한 투입 요소가 변동할 때 그 투자안의 순현재가치가 어느 정도 변동하는가를 분석하는 것을 말한다.