부동산 투자이론에 관하여

투자가치와 시장가치

 

투자가치란 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값을 말하며 주관적 가치다. 투자가치를 구하기 위해서는 할인율로서 요구수익률이 사용된다. 위험이 크면 클수록 요구수익률이 커지며 그에 따라 부동산의 투자가치는 하락하게 된다.

 

 

투자가치란 투자자가 대상부동산에 투자할 때 지불할 용의가 있는 최대비용이다. 투자자가 대상 부동산에 투자한다는 것은 그 부동산의 시장가치가 투자가치보다 낮다는 것을 의미한다.

시장가치란

공정한 매매를 보장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장에서, 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 말한다. 객관적 가치다. 시장가치란 투자자가 대상부동산에 투자하기 위하여 시장에 실제로 지불하여야 하는 비용을 의미한다.

 

포트폴리오 이론

포트폴리오 이론이란 자산이 하나에 집중되어 있는 경우 발색할 수 있는 불확실성을 제거하기 위해 여러 개의 자산을 소유함으로써 분산된 자산으로부터 안정된 결합편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이나 원리를 지칭하는 말이다.

포트폴리오 기법에 의하면 평균-분산법으로 판단하기 어려운 투자대안의 위험과 수익관계를 용이하게 분석할 수 있다.

 

 

즉 두 개의 투자 대안 중 하나가 위험도 높고 수익률도 높을 때 포트폴리오 이론은 평균-분산법의 논리를 여러 개의 자산조합을 한 포트폴리오에 적용하여 수익과 위험과의 관계를 전체적으로 파악할 수 있다.

포트폴리오 이론의 한계는 투자자의 능력 또는 투자대안에 따라 수익률이 다르게 산출되므로 평균적 수익률 산정이 어렵다. 또한, 포트폴리오 모형은 단기간의 모형이나 부동산투자는 장기간 모형이라는 점에서 일정한 한계가 발생한다.

부동산 시장은 불완전한 시장이므로 정보의 불확실성 등으로 인하여 포트폴리오 수익률을 계량화하기 어렵다.

 

포트폴리오 관리

부동산투자에 있어서는 투자에 따른 위험, 수익률, 환금성 등이 고려되어야 하며 단순히 여러 개의 자산만을 배합한다고 좋은 결과를 얻는 것은 아니기 때문에 이에 따른 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 조합을 선택하는 일련의 과정을 포트폴리오 관리라고 한다.

일반적으로 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 제거된다. 이유는 각 자산의 기대수익률의 분포양상이 서로 다르기 때문이다. 부동산 시장의 특성상 시장이 지역별 및 유형별로 분화되기 때문에 다양한 부동산 포트폴리오를 선택할 수 있다. 여기서 불필요한 위험이란 비체계적 위험을 의미한다.

 

 

포트폴리오의 수익률은 개별자산 수익률의 가중 평균으로 계산되지만 포트폴리오의 위험은 개별 자산의 위험의 합이 아니다. 왜냐하면 개별 투자안들의 위험이 서로 상쇄될 수 있기 때문이다.

포트폴리오 위험에는 분산투자로서 제거할 수 있는 위험을 비체계적 위험이라 하며 분산투자로서 감소시킬 수 없는 위험을 체계적 위험이라한다.

 

체계적 위험: 시장위험이라고도 함. 경기와 관련된 요인들로 이들로 인한 위험은 분산투자를 하여도 제거할 수 없다.

즉 체계적 위험은 위험과 수익의 상쇄관계에 의하여 투자자의 위험 할증률에 반영되는 위험이다. 경기가 안 좋을 때는 뭘 해도 안 된다는 말 같구먼.

 

비체계적 위험: 종업원의 파업, 법적 문제, 판매 부진 같이 개별 투자안에 투자한 투자자의 특수한 상황에 관련된 것으로 기업 고유의 위험이라고도 한다. 이는 여러 부동산에 분산투자함으로서 제거 가능. 포트폴리오 관리의 대상이 되는 위험으로서 포트폴리오의 선택이 매우 중요한 의미를 갖는 것이 비체계적 위험이다.

체계적 위험이 천재지변과 같은 거라면 비체계적 위험은 인재와 같은 거라서 위기 대처 관리가 가능하다는 뜻.

 

최적의 포트폴리오 선택

 

 

효율적 전선(효율적 프론티어)

동일한 위험에서 최고의 기대 수익률 또는 동일한 기대수익률에서 최소의 위험을 나타내는 투자대안을 연결한 선을 말하며 효율적 투자선 또는 효율적 경로라고도 함. 합리적 선택에 의한 결과.

 

무차별곡선

투자자들의 위험에 대한 태도를 나타내는 그래프가 무차별곡선이다. 무차별곡선의 모양이나 기울기는 투자자에 따라 달라지는데 위험을 매우 싫어하는 위험회피형 투자자는 가파른 무차별 곡선을 갖고 반대의 투자자는 무차별곡선의 기울기가 완만하다.

최적의 포트폴리오는 개인의 위험선호도를 나타내는 무차별곡선과 효율적 전선이 서로 만나는 접점이다.

 

 

포트폴리오의 기대수익률

포트폴리오의 기대수익률은 포트폴리오를 구성하는 개별자산들의 기대수익률을 가중평균한 값을 말한다.

포트폴리오의 기대수익률은 그 구성자산의 개별적인 기대수익률 및 각 자산에 대한 상대적 투자비중에 의하여 결정되는 것이다.

그러므포 포트폴리오의 기대수익률은 총투자금액의 크기 및 포트폴리오를 운영하는 주체가 개인이든 법인이든 아무 관계가 없다.

 

투자재산 3분법

재산의 효율적인 증식면에서 투자재산은 재산상의 수익성, 안정성 및 환금성을 중심으로 하는 재산배분의 3요소의 설명이 필요하며, 이러한 3요소에 의하여 재산3분법, 즉 재산으로서의 투자대상으로 예금, 주식 또는 증권이나 부동산 중 어느것으로 하느냐의 문제에 부딪히게 된다.

일반적으로 각 자산별로 부동산은 환금성 측면에서

주식은 안전성 측면

예금은 수익성 측면에서 다른 자산보다 불리하다고 할 수 있다.

부동산 투자 분석

 

부동산투자분석을 위한 재무적 기초

시간의 흐름에 따라 다른 가치가 매겨진다는 화폐의 시간가치는 부동산투자분석기법의 중요한 바탕이 된다.

 

미래가치의 계산을 위한 자본환원계수

현재의 일정금액을 미래의 특정시점의 가치로 환산한 금액을 미래가치라고 한다. 한편, 미래가치계산은 복리로 하는 것이 보통이며, 복리계산이란 이자가 발생하면 그것이 재투자되어 이자에 대한 이자를 반복해서 발생한다고 가정하는 계산방법을 말한다.

이러한 미래가치를 구하는 방법은 불입하는 금액의 방법 및 구하고자하는 목적에 따라 세가지로 구성하고 있다.

 

 

 

일시불의 미래가치계수: 일시불의 내가계수란 현재 1원을 이자률 R로 저금했을 때 N년 후에 찾게 되는 금액을 계산하기 위한 자본환원계수를 의미한다.

연금의 미래가치계수:연금의 내가계수란 매년 말 1원씩의 연금을 이자율r로 계속해서 적립했을 때 N년 후에 달성되는 금액을 계산하기 위한 자본환원계수를 의미한다.

감채기금계수: N 년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간말에 불입해야 할 적립금의 금액을 계산하기 위한 자본환원계수를 말한다. 연금의 내가계수와 역수관계에 있다.

 

현재가치의 계산을 위한 자본환원계수

현재가치는 미래에 발행하게 될 현금흐름을 현재시점의 가치로 환산한 금액을 말한다. 내일의 1원보다 오늘의 1원이 더 큰 가치를 가지는 데 이를 재무관리의 제1원리라고 한다.

 

 

 

 

현금흐름의 추정

현금흐름(수지)란 부동산 운영을 통해서 발생되는 영업 현금흐름과 당해 부동산을 매각할 때 이루어지는 매각 현금흐름(자본이득)으로 구성된다. 현금수지의 예측은 대상부동산의 전기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니라, 투자자가 대상부동산을 운영하게 되는 예상보유기간에 국한하여 행해진다.

영업 현금 흐름의 계산이란 부동산투자로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말한다. 이러한 현금수입과 현금지출의 차이를 현금흐름이라 부른다.

 

가능총소득과 유효총소득, 영업경비,순영업소득, 부채서비스액, 세전현금수지, 영업소득세, 세후현금수지,

 

부동산투자분석기법

화폐의 시간가치를 고려하지 않은 방법과 고려한 방법으로 나누어 진다.

고려하지 않는 방법은 어림셈법, 비율분석법이 있고

고려한 방법은 할인혐금수지분석법

화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법

어림셈법: 기간 중에 발생하는 소득이득 중에서 한 해의 소득을 기준으로 투자분석하는 방법이다.

크게 승수법과 수익률법이 있는데 승수법은 투자한 자본의 회수기간을 알아보기 위한 방법이며

수익률법은 투자한 자본의 이익률을 알아보기 위한 방법이다. 이 둘은 역수관계를 이루고 있다.

승수법은 몇 배인가, 수익률법은 몇 프로인가.

 

비율분석법:

대부비율-부동산 가치에 대한 융자액을 말하며 저당비율이라고 함.

대부비율은 대출기관이 직면하는 잠재적 채무불이행 위험을 나타내는 주요 지표로도 사용된다.

대부비율은 부채비율과 밀접한 관계가 있다.

대부비율이 80%라는 것은 부채비율이 400%라는 뜻과 같다.

부동산가치가 하락하는 경우 대부비율이 100%를 초과할 수도 있다.

 

부채감당률: 순영업소득이 대출금의 원리금상환액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 부채감당률이 1에 가까울수록 대출자나 차입자는 모두 위험한 입장.

채무불이행률: 유효총소득의 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 것.

영업경비와 부채서비스액이 유효총소득에서 차지하는 비율이 클수록 그만큼 채무불이행의 가능성은 커진다. 이를 손익분기점이라고 한다.

생산성비율: 부동산의 생산성을 평가하는 지표로서 소득비율, 영업경비비율, 공실률이 해당. 소득비율이 높을수록, 공실률과 영업경비비율은 낮을수록, 대상부동산의 생산성은 높은 것으로 평가된다.

 

 

화폐의 시간가치를 고려하는 방법-할인현금수지분석법

DCF분석법이라고 하며 장래 기대되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법. 여러 해의 소득을 기준으로 함으로서 소득이득과 자본이득을 모두 고려하고 있으며 세후소득을 기준으로 함.

화폐의 시간가치를 고려함으로 할인현금수지분석법으로 투자분석을 할 때에는 보유기간동안의 모든 소득을 현재가치로 환원하여 결정.

다시 순현가법과 내부수익률법 및 수익성지수법 등으로 구분된다.

 

순현재가치법: 순현가법 NPV, 장래 기대되는 세후소득의 현재가치의 합계와 최초의 투자비용으로 지출된 지분의 현가합계를 서로 비교하는 것. 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 공제한 순현가가 0보다 큰지 여부를 따져서 투자대상의 경제성을 분석하는 방법. 이 경우 사전에 요구수익률을 알지 못할 경우는 순현가법에 의한 투자분석은 불가능. 또한 미래의 현금흐름이 동일하다고 하더라도 투자자마다 순현가는 달라질 수 있다. 투자자마다 요구수익률이 다르기 때문이다.

순현가가 플러스라는 의미는 투자안이 투자자의 요구수익률을 충족시키고도 플라스만큼 초과이익을 얻는다는 것을 말한다. 그러므로 투자자는 플러스만큼을 더 투자하여도 투자안의 기대수익률이 투자자의 요구수익률을 만족시킨다는 것을 의미한다.

 

수익성지수법= 편익. 비용율법

 

수익성지수는PI, 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈값인 수익성지수로서 투자가치를 평가하는 방법이다. 순현가는 절대치로 나타나기 때문에 투자안의 상대적인 성과를 기대하기 어렵다. 이러한 단점을 보완하기 위해 수익성 지수가 자주 사용된다. 기업이 여러 개의 투자안에 대하여 투자의 우선순위를 정할 때에는 부의 극대화를 실현한다는 면에서는 순현가법에 의한 투자안을 선택하는 것이 유리하나, 효율성면에서는 투자의 효율성을 나타내는 수익성지수를 이용하여 순위를 결정하는 것이 바람직하다.

 

내부수익률법

IRR, 내부수익률법이란 미래의 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 같게 만드는 할인율인 내부수익률을 구한 후 이것을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자결정을 내리는 방법. 내부수익률은 순현가를 0, 또는 수익성 지수를 1로 만드는 할인율이 된다.

 

 

순현가법이 내부수익률법보다 우월한 이유

순현가법이 이론면에서 기술적인 면에서 우월한 투자분석방법이라고 하는데 이유는 재투자에 대한 가정 복수의 내부수익률의 존재

부의 극대화-가치의 합산원칙 등