부동산 시장이론

 

 

부동산시장의 기본개념

완전경쟁시장의 조건

다수의 공급자와 수요자, 상품의 동질성, 시장에 대한 진.퇴의 자유, 완전한 정보, 정부의 간섭배제

 

부동산시장의 개념

부동산시장이란 부동산에 대한 수요와 공급이 상호작용하여 가격을 형성하는 장소 또는 현상을 말한다.

 

부동산 시장의 특성

시장의 국지성

수.급 조절의 곤란성

부동산상품의 비표준화성

거래의 비공개성

시장의 비조직성

매매기간의 장기성

시장의 불완전성

 

부동산 시장의 기능

자원 및 공간의 배분

교환

가격창조

정보제공

양과 질의 조정

부동산 이용의 결정

 

부동산시장의 분류-종류에 따른 분류

주거용 부동산시장

상업용 부동산시장

공업용 부동산시장

농업용 부동산시장

특수목적의 부동산시장

 

주택시장

주택시장분석

주택의 특성

부동성으로 국지적 시장

주변환경으로 부터 큰 영향을 받는 동시에 영향을 미친다.

정부정책의 영향을 받는다.

개별성을 특징으로 한다.

생산과정이 장기적이다.

내구성이 강한 재화. 그러므로 주택공급은 장기적인 계획하에 이루어져야 한다.

고가성으로 인해 구매자금의 축적기란이 장기적이며 수료자로 하여금 시장에의 진입을 어렵게 하여 주택시장을 불안하게 하는 원인이 된다.

다른 재화에 비해 거래과정이 복잡하고 거래비용이 많이 요구된다.

주택은 입주자 및 거주 경험자의 평가가 상품 및 기업이미지 형성에 큰 영향을 미치는 재화이다.

주택은 경제적 재화 혹은 상품으로 취급된다.

 

주택저량과 주택유량

주택저량

주택저량의 공릅량이란 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 물리적인 양

주택저량의 수요량이란 일정시점에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양

 

주택유량

주택유량의 공급량이란 일정한 기간 동안에 공급자들이 공급하고자 하는 주택의 양

주택유량의 수요량이란 일정한 기간 동안 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양

 

주택 서비스

의의: 주택이 소유자에게 제공하는 효용

 

 

주택서비스와 주택저량

주택수요는 주택서비스를 얻기 위한 파생수요.

때문에 주택서비스에 대한 수요가 증가하면 주택저량에 대한 수요도 증가.

 

주택저량시장과 주택유량시장

의의: 주택저량시장은 기존주택시장(재고시장)을 말하고, 주택유량시장은 신규주택시장을 말한다.

내용: 주택여과 현상

주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 침입과 계승의 원리로 살피는 주택시장경제이론을 말한다.

이러한 주택여과현상을 주택순환현상 또는 주택순환과정이라고도 한다.

주택여과현상은 상위 또는 하위계층이 다른 주택으로 이동함으로써 생긴 공가를 하위 또는 상위계층이 사용할 때 발생한다.

 

상황여과

상황여과란 하위계층의 가구의 이동으로 인한 공가를 상위계층의 가구의 이동으로 전환되어 가는 것을 말한다.

저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치 상승분이 보수비용보다 크다면 상황여과가 발생할 수 있다.

주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.

주택분리현상과 주택여과과정

주거분리현상의 의의

주거분리현상이란 도시에서 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상.

도시 전체적인 측면에서 뿐만 아니라, 지리적으로 인접한 근린지역에서도 일어난다.

 

주거분리현상의 내용

외부효과

주택가치는 부동성 때문에 주변환경의 영향을 크게 받는다.

상승시키는 방향으로 나타나는 것을 정의 외부효과, 하락시키는 방향으로 나타나는 것을 부의 외부효과라 한다.

고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.

고급주택지역과 저급주택지역

주택은 시간이 경과함에도 불구하고, 그 효용을 유지하기 위해서는 계속적인 수선이 필요하다.

합리적인 경제인이라면 수선에 투입되는 비용과 수선 후의 주택가치 상승분을 비교하여 의사결정을 할 것이다.

이러한 의사결정과정에서 주거분리현상이 나타나게 된다.

 

하향여과작용과 주거분리과정

수선 비용이 개량후 주택가치 상승분보다 크면 소유자는 주택을 개량하지 않으려 할테고 그러면 부동산의 가치는 점점 하락하게 된다.

 

상향여과작용과 주거분리과정

 

 

효율적 시장이론

효율적시장의 개념

시장의 효율성은 시장에 어떤 정보가 유입되었을 때 그 정보가 부동산가격에 정확하고 신속하게 반영됨을 뜻하는 정보의 효율성을 말한다.

이처럼 정보가 지체없이 즉각 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.

 

효율적 시장의 유형

약성 효율적 시장- 모든 과거의 정보가 현재의 부동산가격에 반영되어 있는 시장. 그러므로 약성 효율적 시장에서는 투자자들이 단순히 과거의 역사적 자료만을 분석하여서는 정상이상의 수익을 획득할 수 없다. 이때 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 함.

 

할당 효율적 시장

개념: 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로, 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다. 즉, 정보비용과 정보이익의 현재가치가 동일한 시장.

 

지대론 및 공간구조론

지대. 지가이론

지대의 개념

토지의 소유자가 생산을 목적으로 하는 사람에게 토지를 일정기간 동안 임대해주고 받는 보수를 말한다.

지대논쟁

 

농경지 지대설

리카도의 차액지대설

의의: 경제학과 과세의 원리에서 지대란 토지생산물에 대한 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분.

토지에는 비옥도와 위치에 있어 우등지와 열등지가 있으며 이 둘 사이에는 필연적으로 생산력의 차이가 생기게 되고,

지대는 생산력 면에 있어서 우등지와 열등지의 차액이 지주에게 지불되는 대가. 이를 차액지대라고 함.

지대의 발생조건

토지의 비옥도나 위치상의 조건이 다르다.

토지가 희소하다.

수확체감의 법칙이 존재한다.

 

튀넨의 위치지대설

의의: 튀넨은 1826년 고립국 이론에서 리카도가 불완전하게 다룬 위치의 문제를 전면적으로 다룸.

튀넨은 도시로부터의 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라지는 것은 수송비의 차이에서 비롯되며 이런 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져오고 지대의 차이는 곧 농업입지의 차이를 가져온다는 사실을 주장.

 

마르크스의 절대지대설

의의: 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인이 된다. 열등지라해도 소유자는 있고, 이때 토지 소유자의 요구에 의해 발생하는 지대를 절대지대가 된다.

 

 

도시지대의 결정

 

단순지대이론

생산요소의 대체성과 도시지대-생산요소 중 노동은 일정하다고 가정한다.

입지경쟁과 지대

입찰지대이론

의의: 알론소는 튀넨의 농촌토지이용에 대한 사고를 도시공간으로 학장하여 고립국 이론의 성과인 위치지대 및 입찰지대곡선을 도시토지이용분화를 설명하는 데 도입.

 

입지조건

주거지-환경의 쾌적성과 생활의 편리성

상업지-수익성 극대화

공업지-비용성과 생산성

농업지-생산성 극대화

 

공업입지형태

원료지향적 산업

시장지향적 산업

노동지향적 산업

집적지향적 산업

자유입지형 산업

중간지점지향적 산업

 

매장용 부동산의 부지선정

부지선정의 필요성

-판매회사가 매상고를 증가시키는 방법에는 물품 가격을 올리는 방법, 기존점포의 매상고를 증대시키는 것, 점포수를 늘리는 것 등의 세 가지. 이 중에서 물품가격을 올리는 것은 수요의 가격탄력성이 작을 경우에만 가능하다.

 

부지선정의 단계

기존부지의 분석

도시분석

근린분석

대상근린지역의 선정

대상부지의 선정

 

 

선정된 대안부지의 분석-가능매상고의 추계 및 방법

비율법, 유추법, 중력모형, 회귀모형, 체크리스트의 활용