부동산 금융론과 인플레이션이란?

금융시장이란 주식이나 채권과 같은 금융자산 혹은 증권이 발행. 거래되고 또 그 가격이 형성되는 시장을 말한다.

 

 

금융시장의 분류

 

금융 시장은 거래되는 금융자산들의 만기에 따라서 화페시장과 자본시장으로 분류된다.

화폐시장-1년 이하의 만기를 가진 단기채권이 거래되는데, 단기채권은 유동성이 높고 현금화가 쉽게 된다.

자본시장-장기증권이 거래되는 곳인데,이는 다시 채권시장과 주식시장으로 분류된다.

채권시장에서는 기업이나 정부가 장기자금을 조달하기 위해 발행하는 만기 1년 이상의 채권이 거래되며, 주식시장에서는 기업의 소유지분을 나타내는 주식이 거래된다.

 

 

 

 

 

금융시장에서 거래되는 증권의 종류

 

채권. 채무관계를 나타내는 부채증권

소유지분을 나타내는 지분증권

혼합증권

다른  자산의 수익형태에 따라 그 수익형태가 결정되는 파생증권 등으로 분류된다.

 

 

이자율

 

오늘의 소비를 포기하고 이를 미래로 미루는 데 대한 화폐의 시간선호가치를 나타냄.

이자율은 항상 융자잔고에 대해서 적용.

 

 

 

 

 

융자기간(저당기간)

 

 

융자기간은 차입자로 하여금 융자원금을 상환할 수 있도록 부여한 기간. 융자기간은 주택금융의 경우 10년 이상의 장기간이 보통이지만, 상업용 부동산이나 추가융자의 경우에는 위험도가 높아서 흔히 짧아지게 된다.

 

융자 상환

 

융자상환은 정기적 혹은 주기적인 원금의 상환을 의미. 원금을 상환할 때에는 이자를 포함하여 함께 이루어지는 것이 일반적.이를 원리금상환액이라고 한다. 상환기간이 길어질수록 매기의 상환금은 적어진다.

 

원리금상환액(부채서비스액=저당지불액=월부금)

 

월부금은 융자기간 중에 원금 상환분과 이자지급분의 합계로 매기간 대출자에게 납입하는 금액.

상환방식이 어떻든 이자율로 할인한 월부금의 현재가치의 합계는 항상 융자원금과 같게 된다.

 

인플레이션

 

물가수준의 일반적인 상승을 의미. 인플레이션이 일어난다는 것은 화폐의 상품 구매력이 떨어진다는 것을 의미.

 

 

 

 

 

인플레이션이란?

 

 

예상치 못한 인플레이션과 경제주체들이 사전에 예상한 기대인플레이션 또는 예상된 인플레이션이 있다.

인플레이션의 원인에는 수요측면과 공급측면 등의 여러 원인이 있다.

 

 

예상치 못한 인플레이션의 경제적 효과

 

-생산과정을 통하지 않고 사회구성원 사이에 부와 소득을 재분배한다.

인플레이션이 일어나면 소득의 재분배가 채권자와 채무자 사이에서 일어난다.

인플레이션은 국.공채의 발행자인 정부와 은행 및 회사채의 발행자인 기업은 채무자로서 인플레이션 발생으로 이득을 얻게 된다. 반면에 국.공채 예금. 현금. 어음 등과 같은 금융자산을 가진 사람은 채권자로서 손실을 입게 된다.

인플레이션은 자금공급부문인 가계부문이 손해를 입고, 자금수요부문인 기업부분이 이익을 본다.

 

인플레이션은 실물자산의 실질가치를 증대시키고 화폐 자산에 손실을 입히게 된다. 이는 결국 실물자산의 소유자는 피해를 줄이거나 이득을 볼 수 있게 하여, 부동산 투기를 유발시키게 된다.

인플레이션은 화폐 가치를 하락시켜 소득이 고저되어 있는 정액소득자의 실질소득을 감소시키는 반면

자산보유자의 자산소득을 증대시켜 정액소득자로부터 재산소득자로 소득을 재분배한다.

-가격 및 생산구조를 왜곡시키고 투기를 유발한다.

-경제성장을 둔화시키고 국제수지를 악화시킨다.

 

 

예상된 인플레이션의 경제적 효과

 

 

예상된 인플레이션 하에서는 채권자로부터 채무자로 소득이 재분배되는 효과가 일어나지 않는다. 또한 예상된 인플레이션은 생산과 고용에 별다른 영향을 미치지 못한다. 그러나 예상된 인플레이션도 지속되면 국민경제의 효율성이 낮아진다. 예상된 인플레이션은 자원을 생산적인 투자로부터 비생산적인 투기로 흐르게 함으로써 경제의 생산능력을 감축시키고 자원배분을 비효율적으로 만든다.