부동산학에 관하여 공부할 것들

법률적 측면으로 협의의 부동산, 광의의 부동산이고 경제적 측면으로 자산, 자본, 생산요소,소비재, 상품이며 이 둘은 무형적 측면이고

기술적 측면으로 자연, 공간, 위치, 환경이며 이는 유형적 측면에 해당한다.

 

부동산의 개념

 

 

 

보다 자세히 법률적 개념으로 넘어가서 부동산은 물리적 실체를 가리키는 것으로 인식되지만 현실적으로는 보다 의미가 있는 것은 권리적 측면의 부동산이라고 할 수 있으며 실제로도 부동산은 권리의 복합체다.

 

 

 

 

 

협의의 부동산은 민법상에서 정의한 토지 및 그 정착물을 의미하고 부동산 이외의 물건은 동산이라고 해서 동산과 부동산을 구분하고 있다.

광의의 부동산이란 협의의 부동산과 준부동산을 합친 것이다. 여기서 동산이란 판잣집, 가식중인 수목, 헐어버린 건축물 등이 해당한다.

 

 

정착물의 의의

 

정착물이란 주택 혹은 울타리 등 토지에 부가가치를 더한 영구적인 토지의 개량물을 말한다. 건물, 교량, 수목, 돌담, 도로포장과 같이 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 사용되는 것이 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다. 정착물의 유형은 토지와는 독립된 부동산으로 취급되는 것과 토지의 일부로 취급되는 것이 있다. 정착물의 대표적인 것은 건물이지만 건물 이외의 수도나 욕조와 같은 건축물에 부착된 설비, 어린이 놀이터와 같은 공작물이나 교량과 같은 건축물도 포함된다.

 

 

토지와는 독립된 부동산은 독립정착물이라고 한다. 건물-토지와는 별도로 등기를 하고 있다. 거래의 객체를 기준으로 할 때 건물은 토지와 별개의 부동산이 된다.

 

 

 

 

 

수목-토지의 정착물로서 독립하여 물권의 객체로 되지 않는 것이 원칙이다.그러나 예외적으로 입목에 대해서는 토지와는 별개의 독립한 부동산으로 다루어져 소유권이나 저당권의 목적이 된다.

 

입목

 

미분리과실-미분리과실도 명인방법을 갖추면 토지나 수목으로부터 독립한 물건으로 다루어진다. 농작물- 농작물은 토지에 부합하지 않고 별개의 부동산으로 취급된다. 한편 이 경우에는 미분리 과실과는 달리 명인방법을 갖출 필요도 없이 독립한 물건으로 다루어진다.

 

 

 

 

토지의 일부로 취급되는 것을 종속정착물이라고 한다. 이는 토지소유권의 내용에 포함된다. 교량,돌담,구거, 터널,우물, 도로의 포장 및 나무나 다년생식물과 같은 자연과실을 들 수 있다.

 

토지의 구성물인 암석,토사, 지하수 등도 토지의 구성부분으로서 토지와는 별개의 독립물이 아니며, 토지소유권은 당연히 이러한 구성물에도 권리가 미친다. 그러나 미채굴 광물에 대해서는 정책적 목적에서 소유권이 미치지 않는 것으로 하고 있다.

 

부동산의 매매계약은 부동산의 양도를 의미하는 것이지 동산의 양도를 의미하는 것은 아니다. 따라서 정착물인지 동산인지의 구분은 부동산의 매매, 저당융자, 임대, 과세평가시에 매우 중요하다.

임차자정착물은 원칙적으로 동산으로 취급.

 

 

 

 

 

 

준부동산은 민법상의 부동산으로 볼 수 없으나 재화나 관리의 입장에서 등기 등록이 불가피하므로 광의의 부동산에 포함시키고 있는 것이다. 동산과 부동산의 집합체인 재단 등을 말한다고...

준부동산에는 공장재단,광업재단,어업권,선박, 건설기계, 자동차, 항공기 등이 해당된다.

 

경제적 개념으로 부동산을 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등으로 취급하는 경우가 이에 해당. 기술적 개념은 부동산의 자연특성을 설명하는데 중요한 역할을 하고 부동산의 활동 대상인 유형측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다. 기술적 측면에서의 부동산 개념은 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 취급하는 경우가 해당. 여기서 위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세 등을 말한다. 위치는 부동산의 특성 가운데 부동산과 밀접한 관련이 있다. 위치는 절대적 위치와 상대적 위치로 대별된다. 절대적 위치는 물리적 위치 즉 지리적으로 결정되는 것이고 상대적 위치는 경제적 위치로 시간에 따라, 주변의 토지이용 상황에 따라 달라질 수 있다. 이중에서 토지이용에 있어서는 상대적 위치가 더 중요하다고 보는 것이 일반적.

 

 

 

 

접근성의 개념

 

어떤 목적물에 도달하는데 거리적. 경제적. 시간적 부담을 말한다. 대부분의 토지이용은 이 위치와 접근성에 따라 결정된다. 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용.

 

 

공간의 의의

 

3차원 공간(입체적 공간) 3차원 공간이란 수평공간,공중공간, 지하공간을 말하며 입체공간이라고도 한다. 공간으로서 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다. 공간 개념은 고정된 것이 아니라 시대와 장소와 나라에 따라 가변적이다.

 

 

 

 

부동산은 공간의 관점에서 보아도 복합개념에 해당되며 따라서 부동산가격은 3차원 공간이 갖는 개개의 공간가치의 총화. 토지를 소유한다는 것은 단지 지표공간만을 소유하는 것이 아니라 지하공간과 공중공간까지도 소유한다는 의미. 토지 소유권은 지표권, 지하권, 공중권으로 나누어진다.

 

 

 

지표권은 수평공간을 배타적으로 이용할 수 있는 권리. 작물을 경작하고, 건물을 짓고, 지표수를 이용하는 등의 권리를 말한다.

 

지하권

 

지하권은 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리를 의미하지만 우리나라에는 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있다. 지하를 마음대로 사용할 수 있지만 다이아몬드 같은 것은 나와도 임의대로 가지지 못한다. 한계심도는 얼마나 깊이 팔 수 있는지에 대한 것인데 고층시가지는 40미터, 중층시가지는 35미터, 저층시가지 및 주택지는 30미터, 농지.임지는 20미터로 되어 있다.

 

 

 

 

공중권

 

지표에서 일정 높이 이상의 공간에 대한 개발용량의 소유권으로 그 공간을 건물이나 시설물 등에 이용할 수 있고 건축물이 소멸되더라도 토지소유권과 마찬가지로 완전한 권리를 행사할 수 있다. 공중권은 공적 공중권과 사적 공중권으로 나뉘는데 공적 공중권은 항공권으로 공적 주체가 공익 목적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다.

 사적 공중권은 일정범위까지 토지소유권자가 개인적으로 이용.관리할 수 있는 권리를 말한다. 일조권, 천공조망권. TDR, 등.

 

복합부동산의 개념 및 특징

 

 

각각 독립된 거래의 객체가 되는 부동산인 토지와 건물 등이 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우의 부동산을 말한다. 복합부동산은 복합건물과는 구별된다.

 

 

 

 

부동산 소유권의 제한

 

부동산 소유권자는 마땅히 누릴 권리가 있긴 하지만 절대적인 것은 아니고 경우에 따라서 국가가 행사를 할 수 있다는 의미. 이러한 공적 제한으로 경찰권, 수용권, 과세권,귀속권을 들 수 있다. 사적제한으로는 타인이 부동산에 대해 가지는 사적제한으로서 저당권, 유치권, 지역권 등이 있으며 이중에서 가장 일반적인 사적 제한으로는 저당권이 있다.

 

 

부동산 소유권의 분할

 

권리의 묶음

권리의 분할-부동산 소유권은 여러 개의 권리로 나누어진다.

파인애플기법-부동산소유권으로부터 경제적 가치가 있는 권리를 새로 창출하여 분할하는 것을 말한다. 하와이 기법, 젝켄도르프 기법이라고도 함.

 

부동산의 분류

 

사용목적에 따른 분류

주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산 그리고 기타 부동산

주거용 부동산- 단가구 주택과 다가구 주택

단가구 주택/다가구 주택

 

 

주거용 부동산

 

업무용-오피스와 오피스텔

판매용-백화점, 할인점, 근린상가 등

숙박용-호텔,여관, 콘도 등

관람집회용-영화관, 예식장,

운동.레저. 관광용-관광호텔, 스키장, 골프장, 관광단지 등

 

 

 

 

 

상업용 부동산

 

토지의 분류

"측량. 수로조사 및 지적에 관한 법률" 상의 토지용도 분류

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류

용도지역-도시지역:주거지역. 상업지역, 공업지역,녹지지역

관리지역-보전관리지역,생산관리지역, 계획관리지역

농림지역

자연환경보전지역

 

용도지구-경관지구, 미관지구 등등

용도구역-개발제한구역, 시가화조정구역 등등

 

 

 

토지이용활동상의 분류

택지.부지.대지

 

택지는 나대지와 건부지 개념을 포함하며 합리적 용도로 사용할 수 있는 토지.

부지는 일정한 용도에 사용되고 있는 바닥토지를 말한다. 하천부지. 철도용 부지, 수도용 부지 등에도 사용되는 포괄적인 용어이므로, 건축용지만을 의미하는 택지보다는 넓은 개념이다.

대지는 건축법상의 용어이며, 건축물이 건축되어 있거나 건축될 토지로서 측량.수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다.

 

 

후보지와 이행지

 

 

이들은 부동산 감정평가상의 용어로서 용도가 전환되어가고 있는 토지를 말함. 그러므로 전환이 완료된 토지는 후보지와 이행지라고 할 수 없다. 후보지는 택지지역, 농지지역, 산지지역 등 용도지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말함. 이행지는 택지지역. 농지지역,산지지역 등 각 용도지역 내에서 지역상호간에 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말함. 후보지는 전환된 후에는 지목이 변하나, 이행지는 전환된 후에도 지목이 변경되지 않을 수도 있다.

 

 

 

 

맹지와 대지

 

맹지는 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지를 말한다. 건축법에 의해 건물을 세울 수 없으나 이 맹지의 소유자는 공도에 이르기 위해 그 주위토지를 사용할 수는 있다. 대지(袋地)는 자루형 모양의 토지로 맹지와 같이 타인의 택지에 의해 완전히 막힌 것이 아니고 좁은 통로에 의해 접속면을 가지고 있는 토지이다.

 

나지

나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용.수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지. 지상에 건축물이 없고 지목이 대(垈)인 나대지와 구분된다. 갱지와 저지로 구분하는 경우도 있으나, 우리나라의 경우 토지보상과 관련되는 법률에는 나지를 갱지와 같은 개념으로 정의하고 있다.

 

 

 

 

 

건부지

건물이 들어서 있는 부지로서 나지에 비해 최유효이용에 제약을 받으므로 감정평가시 나지의 가격을 상한으로 하여 결정하는 것이 일반적이다.

 

필지와 획지

필지는 소유가 중심이 되어 측량. 수로조사 및 지적에 관한 법률 상의 용어로 지번이 붙는 토지의 등록단위. 소유권이 미치는 범위와 한계를 말한다.

획지는 인위적. 자연적. 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며 토지의 이용단위를 말한다.

필지와 획지의 구분은 필지가 법률상의 개념인데 비하여 획지는 경제적,부동산학적인 개념이다. 감정평가이론에서는 획지개념이 더 중요하다. 부동산 소유활동에서는 필지가, 부동산거래활동에서는 획지가 더 중요함.

 

 

 

 

법지와 빈지 간석지와 포락지

 

 

법지란 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지를 말하는 것으로 일명 법면이라고 함. 택지의 유효지표 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지 부분이다. 이는 토지의 붕괴를 막기 위해 경사를 이루어 놓은 것인데 측량면적에는 포함되나 실제로 사용할 수 없는 면적이다.

 

 

빈지는 바닷가

활용실익은 있지만 사적 소유권은 인정되지 않는 토지를 말한다. 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다.

간석지는 만조수위선으로부터 간조수위선까지의 사이를 말한다. 일명 갯벌. 간척지와는 구별이 된다.

 

포락지

공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에는 포락지를 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지라고 한다. 그 원상복귀가 사회통념상 불가능한 상태에 이르렀을 때의 토지를 의미함. 포락된 토지가 다시 성토되어도 종전의 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다.

 

 

 

 

 

휴한지와 공한지

 

휴한지는 농지의 비독도 회복을 위해 한동안 경작하지 않고 정상적으로 휴경하는 토지. 공한지는 도시토지 중 투기목적으로 장기간 개발하지 않고 방치한 토지.

 

공지

공지란 일정한 시설물의 바닥토지 가운데 건축법에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 비어 있는 토지.

 

선하지

선하지란 고압선아래의 토지로서 선하지 감가를 행하는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

 

소지

소지(素)란 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 말하는 것으로 원지라고도 한다. 주로 1차 산업용도로 이용되는 것이 보통이다.

 

와지

와지란 음푹 패여 웅덩이가 된 토지를 말한다.

 

건물의 분류

 

건축법상 주택의 분류

단독주택

단독주택, 다중주택, 다가구주택

 

공동주택

아파트, 연립주택,다세대주택,기숙사

 

유형에 의한 분류

건축양식에 의한 분류-한식건물, 양식건물,절충식 건물

건축구조의 재료에 의한 분류-벽돌조, 블록조,석조, 목조,철근 콘크리트조, 철골조, 연와조 등

건축구성 양식에 의한 분류-가구식 구조,곡면식구조,일체식 구조,철판식 구조,조립식 구조,조적식 구조.

구조시 공재료에 의한 분류-건식구조,공장구조,습식구조,현장구조

 

 

 

 

 

 

용도에 의한 분류

주거용 건물, 상업용 건물, 공업용 건물, 업무용 건물, 농업용 건물

 

부동산의 특성(토지의 특성)

 

자연적 특성

물리적 특성이라고도 하며 선천적이고 본질적이며 불변적인 특성이다.

 

부동성(위치의 고정성 비이동성),

파생현상

부동산을 동산과 구별하는 대표적 근거가 되며 그에 따라 공시방법을 달리하는 이유가 된다.

부동산 활동을 임장활동화, 정보활동화 시킨다.

부동산 활동 및 현상을 국지화시킨다.

부동산 시장을 추상적 시장으로 만든다.

 

 

 

 

 

부동성 다음으로 개별성(이질성, 비대체성)

물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 것.

파생현상

일물일가의 법칙을 배제시킨다.(뭔소리래)

부동산 활동을 개개이 토지마다 개별화. 구체화 시킨다.

 

부동성, 개별성 다음으로 부증성(비생산성, 면적의 유한성)

토지는 자연적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다.

파생현상

토지는 원칙적으로 생산비법칙이 정용되지 않는다. 그래서 원가법의 적용을 어렵게 한다.

 

 

 

 

 

 

부동성, 개별성, 부증성 다음으로 영속성(불변성, 불괴성, 비소모성)

토지는 사용에 의해 소모되거나 마멸되지 않아 공간으로서의 토지는 영원히 존속한다는 것을 의미.

영속성은 물리적 측면에 국한하는 것으로 경제적 측면에서는 소멸될 수가 있다는 점.

 

파생현상

토지에 물리적 감가상각이론의 적용을 배제시킨다.

 

인문적 특성 차례

인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성.

인문적 다양성(변용성 또는 다용도성)

용도의 다양성을 상호의존성이라고도 한다.

파생현상

병합.분할의 가능성

병합. 분할에는 행정규제가 수반된다.

파생현상

사회적. 경제적.행정적위치의 가변성

사회적 위치의 가변성

경제적 위치의 가변성

행정적 위치의 가변성

 

내구성

부동산은 대표적인 내구재이다.

파생현상

고가성(비싼편이란 말)